供求全面降温？检验调控房价决心的时候到了！|地产·杆
撰文|张银银
杆友小猪佩奇推荐林忆莲 的“下雨天”：可以说很喜欢了 ！ （ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
某贵园今天的媒体见面会被刷屏，其中杨主席的回应实在是让人折服，尤其是写毛笔字问为什么那段。
关于他们的情况，杠杆游戏之前已经写了几篇稿子，有兴趣的杆友可以搜索历史文章。
今天杠杆游戏关注7月土地市场：全国300个大中城市的土地市场交易报告。
关于地价，似乎在发生某些微妙的变化。
1
供需整体降温，一二线城市尤其明显
先看看整体的情况：
图1.2018年7月全国300个城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院
如上图1所示，7月的土地市场似乎有点“凉凉”，尤其是对于整体供求较为旺盛的2018上半年来讲。7月份的推出面积环比整体出现了下跌，成交面积同比涨幅较上半年也有所减缓。
楼面均价也越来越佛系，环比继续象征性微涨，同比则下跌了6个百分点，溢价率方面环比也开始下降了，这比较罕见。同比的降幅相对上半年整体来说也幅度更大了。
从整体的土地数据来说，坚决遏制房价上涨的决心似乎不小？虽然地价只是微跌，但政府对卖地的态度、开发商的拿地价格变化，多少还是能反映出其对楼市的想法。
当然，一二三线城市各自行情不同，表现在土地市场上，也会有差异。如下图：
图2.2018年7月各线城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院
从上图2可以看到，一二三线城市的土地市场也在发生微妙的变化。具体来看，一线城市的推出和成交面积6月份的大爆发后，迅速走向冷静。
土地出让金和楼面均价方面，一线城市出现了较大幅度的增长，主要是因为这次北京比较给力，拍出了顺义一块楼面均价近4万的一块地。
二线城市推出和成交面积环比都下降了，尤其是推出面积，大降17个百分点，出让金和楼面均价的同比增幅也相对下降了不少。
同比方面呢？推出面积的涨幅缩小了很多，6月份的这一数据是21%，楼面价的同比跌幅就更大了，毕竟上半年多半时间是在涨呢！从侧面也可见去年同期二线城市的市场有多火爆。
三线城市冷静的趋势也较为明显，从6月开始，实际上三线城市就已经表现出了趋冷的势头，大部分涨幅数据为负值，7月还算是相对回温了一些。
与此同时，受调控层层深入的影响，各线城市的溢价率都在持续下降，尤其是二三线城市，像去年那样火爆的场景一去不复返了。2018上半年30%左右的溢价率在今年7月变成了百分之十几。
2
上半年住宅楼面成交价top10， 北京夺冠济南大黑马
通过分析今年上半年以及7月的土地市场数据，基本可以确定的是，高层不想让地价涨的决心是挺大的，毕竟“房住不炒”不是说说而已。
但另一方面，地价看上去是走在回归理性的路上了，但这对房价的影响几何？还很难说。在我们国家，其实主要还是看政策的变化。
6月住宅用地楼面成交价前10的城市里，大部分是今年的一些老面孔。北京不必说了，福州、厦门也是出了名的难买房的城市。
图3.2018年7月住宅用地楼面成交价top10 数据来源|中国指数研究院 制图|杠杆游戏·张银银
与全国多数城市房价从2015年下半年开始启动不同，早在2014年全国楼市处于低迷期时，厦门楼市便异军突起，当年新建住宅平均价格超过2万每平。
去年杠杆游戏曾经看过厦门的土地供应量，真是小到惊人。前段时间去出差，厦门的朋友也会和我抱怨，房价贵上了天，工资完全赶不上。
如今涨幅虽然有所回落，但价格也依然处在高位。从最近的地块拍卖情况来看，厦门的周边市场均出现土地流拍的情况。
值得一提的是，虽然地价开始企稳，但最近土地流拍的新闻貌似比较多，虽然整体流拍率如杠杆游戏8月2日文章《上海内环土地流拍真相：房价涨跌终极博弈来临！》所言，和去年比并没有明显变化。但不可否认，开发商压力也大啊，资金链比较紧张，否则还不早就抓住时机抄底捡漏了？
这次楼面价榜单里的新面孔应该算是济南。别看他才进了楼面价格前10，实际上济南的楼面价平均一直排名不低，在10几名游走。
今年上半年,受房地产调控等一系列因素的影响,济南楼市供应量呈现了阶段性不足的现象。量降下来了，价格也涨上去了。
数据显示，2016年至今，济南房价上涨近70%。这一涨幅也是够大，不过话说回来，和一干网红二线城市相比，济南还算是淡定的。
土地出让金方面，top20城市的土地出让总金额同比持平，其中杭州576.1亿元领跑。一线城市中北京和上海入榜，二线城市依然是榜单扛把子，其中又以杭州的市场最为活跃，已经记不清这是第几次杭州排名月度收金榜第一了。
图4.2018年7月全国土地出让金TOP20 图表来源|中国指数研究院
3
除深圳外，一线城市宅地成交继续负增长，溢价率全面回落
接着来看看十座重点城市的土地供求情况。
图5.2018年1-7月十大重点城市住宅用地供应情况 图表来源|中国指数研究院
上图5可以看到，杭州、成都、天津、武汉，目前供应增幅较大的城市，都是上一轮房价上涨比较厉害的城市。一线城市继续负增长。经过了去年的一波供应增长，调控升级，如今他们能够不跌太狠实属不易。
当然，供应的土地未必都会成交。杠杆游戏注意到，成交量最大的为重庆，侧面也反映出重庆楼市的热度尚未退却。具体见下图6：
图6.2018年1-7月十大重点城市住宅用地成交情况 图片来源|中国指数研究院
从图6可以看到，四座一线城市成交情况不是下降就是为0，侧面也能反映出开发商对一线楼市的态度。
溢价率方面，无论是2018年1-7月还是单月，都是在迅速回落中。单月最高的为重庆31%，整体今年溢价率最大的是杭州，看来杭州的热度还在。
图7.2018年1-7月十大重点城市住宅用地溢价水平变化 图片来源|中国指数研究院
如果说土地市场的冷热程度，能侧面反映政府对楼市的态度，那么从整体的土地出让金及楼面均价的同比、环比涨幅来看，稳楼市的决心确实越来越大了。
无论是稳定已久的一线城市，还是曾经火爆的二线城市，以及红极一时的三线城市，都不同程度地表现出冷静的态势，坚决遏制房价上涨至少有了个好的开头。
当然地价基本还是很高，房价有时也不是想控就能控，毕竟我们生活在同一个地球。
最后祝杆友们周末愉快！
本文所有数据源自中国指数研究院，如有疏漏、不完整和杠杆游戏无关
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